Phân tích tổng hợp tự động ngày 02/11/2026 từ dữ liệu Widata, SSI Research và báo cáo của các công ty chứng khoán; giá tính đến phiên 30/10/2026. Thông tin tham khảo, không phải khuyến nghị mua bán.
Doanh nghiệp làm gì
- Lĩnh vực: bất động sản, quỹ đất lớn ở Vĩnh Phúc, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hậu Giang. Dự án chính: Vũng Tàu Center Point, khu đô thị Vị Thanh, Nam Vĩnh Yên. Thêm mảng khách sạn, vật liệu xây dựng, xây lắp.
- Đầu vào: quỹ đất, tiền đền bù, chi phí xây dựng, vốn vay. Đầu ra: bán căn hộ, nền đất, nhà phố; năm 2025 còn chuyển nhượng nguyên dự án Lam Hạ và Đại Phước (SSI Research).
- Lợi nhuận đến từ đâu: Widata chưa có bảng cơ cấu. Theo báo Đầu tư Chứng khoán:
| Mảng | Doanh thu Q3/2026 (tỷ đồng) | Tỷ trọng |
|---|---|---|
| Bất động sản | 640,96 | ~84% |
| Khách sạn, VLXD, xây lắp | ~120 | ~16% |
| Tổng | 761,4 | 100% |
- Ví dụ đời thường: DIG giống người có nhiều mảnh đất lớn. Năm nào bàn giao, bán được đất thì lãi to; năm nào chưa bàn giao thì lãi mỏng. Kết quả theo quý vì thế lên xuống rất mạnh.
Hàng hóa và vĩ mô liên quan
| Chỉ tiêu | Mức hiện tại (ngày) | Thay đổi 1 tháng | Thay đổi 1 năm | Tác động |
|---|---|---|---|---|
| Lãi suất huy động 12 tháng, NHTM Nhà nước | 5,4% (30/10/2026) | –0,5 điểm % | +0,7 điểm % | Vừa giảm trở lại: lãi vay mua nhà có điều kiện giảm theo, tốt cho sức mua |
| Lãi suất huy động 12 tháng, NHTM khác | 5,5% (30/10/2026) | –0,5 điểm % | +0,3 điểm % | Như trên |
| Lãi suất liên ngân hàng qua đêm | 3,74% (29/10/2026) | từ 6,95% | từ 4,45% | Dao động rất mạnh trong năm (0,48%–16,39%) |
| Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế (yoy) | 17,4% (08/2026) | 17,7% (07/2026) | 20,5% (10/2025) | Tín dụng chậm lại, bớt hỗ trợ BĐS |
| Tín dụng "dịch vụ khác" (gồm cho vay BĐS, tiêu dùng) | 9,24 triệu tỷ (08/2026) | +0,9% | +18,6% | Dòng vốn vào nhà đất vẫn tăng |
| Lãi suất cho vay mua nhà | chưa có số | – | – | – |
- Lãi suất giảm 1%: tổng vay chỉ 1.265 tỷ (ngắn hạn 632,8 + dài hạn 632,5), tiết kiệm khoảng 12,7 tỷ/năm, bằng 2,2% LNST 4 quý (579 tỷ).
- Ngược chiều: DIG có khoảng 5.372 tỷ tiền mặt và tiền gửi — dư tiền ròng khoảng 4.100 tỷ so với nợ vay. Lãi suất giảm 1% thì thu nhập lãi tiền gửi có thể giảm tới ~54 tỷ/năm. Với DIG, lãi suất tác động chủ yếu qua sức mua nhà của khách.
Báo cáo tài chính nhanh (tỷ đồng)
| Chỉ tiêu | Q3/2026 | Q3/2025 | % | 9T/2026 | 9T/2025 | % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 761,4 | 1.339,3 | –43,2% | 1.498,4 | 1.764,4 | –15,1% |
| Lợi nhuận gộp | 160,2 | 326,6 | –50,9% | 241,2 | 473,6 | –49,1% |
| Doanh thu tài chính | 70,9 | 2,9 | gấp 24 lần | 264,6 | 37,1 | gấp 7 lần |
| Chi phí tài chính (trong đó lãi vay) | 78,0 (35,9) | 50,0 (44,1) | +56% | 141,3 | 73,8 | +91% |
| Lãi/lỗ liên doanh, liên kết | –8,1 | 23,1 | – | 27,7 | 12,4 | – |
| Chi phí bán hàng + quản lý | 50,1 | 54,9 | –8,6% | 164,7 | 173,9 | –5,3% |
| LNTT | 95,9 | 257,7 | –62,8% | 234,8 | 295,9 | –20,6% |
| LNST | 69,2 | 193,2 | –64,2% | 194,2 | 221,3 | –12,2% |
| LNST công ty mẹ | 77,0 | 211,5 | –63,6% | 210,3 | 242,9 | –13,4% |
Q1 và Q3/2026 chưa kiểm toán; Q2/2026 đã soát xét.
- Lợi nhuận có từ kinh doanh chính không? Riêng quý 3 thì có: lãi kinh doanh chính (lãi gộp trừ chi phí bán hàng, quản lý) 110 tỷ. Cả 9 tháng thì không: kinh doanh chính chỉ lãi 76,5 tỷ (–74% so với 299,7 tỷ cùng kỳ); phần lớn lợi nhuận đến từ thu nhập tài chính ròng 123 tỷ và lãi liên doanh liên kết 27,7 tỷ.
- Tài sản (30/09/2026): tồn kho (quỹ đất, dự án dở dang) 6.208 tỷ; phải thu khách hàng 1.285 tỷ; phải thu ngắn hạn khác 4.585 tỷ, bằng 45% vốn chủ — cần mở thuyết minh. Người mua trả tiền trước 2.464 tỷ, giảm từ 3.038 tỷ đầu năm (hàng đã bán chờ bàn giao ít dần).
- Nợ: nợ phải trả/vốn chủ 0,95 lần; nợ vay/vốn chủ chỉ 0,12 lần (vay giảm 43,5% từ đầu năm). Phải trả ngắn hạn khác 4.993 tỷ, tăng vọt ~3.200 tỷ trong Q2 cùng lúc tiền gửi có kỳ hạn tăng ~3.000 tỷ (bản chất chưa rõ). EBIT/lãi vay Q3 là 3,7 lần. Kết luận: nợ vay ổn, nhưng cần làm rõ khoản phải thu/phải trả khác.
- Dòng tiền kinh doanh: 9T dương 2.376 tỷ, gần như toàn bộ từ Q2 (+3.033 tỷ); Q1 âm 437 tỷ, Q3 âm 220 tỷ.
Điểm trọng yếu cần theo dõi:
- Quý 4 cần khoảng 360 tỷ LNTT mới đạt kế hoạch 600 tỷ.
- Phải thu khác 4.585 tỷ: của ai, khi nào thu được.
- Phải trả khác 4.993 tỷ: tiền đặt cọc hay vốn hợp tác của đối tác.
- Người mua trả trước giảm dần: doanh thu bàn giao các kỳ tới mỏng đi.
- Doanh thu tài chính cao năm 2026 có lặp lại được không.
Khuyến nghị gần nhất của các CTCK
Trong 2 năm qua chỉ có 1 công ty chứng khoán có báo cáo về DIG trên Widata.
| Nguồn | Ngày | Khuyến nghị | Giá MT đã điều chỉnh | % so với 9.550 | Tiêu đề / dự phóng |
|---|---|---|---|---|---|
| DSC | 21/11/2024 | Khác (không đưa khuyến nghị) | chưa có số | – | "Thời kỳ sóng gió"; dự phóng doanh thu 1.148 tỷ |
| SSI Research | cập nhật hằng ngày, không kèm ngày | KÉM KHẢ QUAN; kỹ thuật "Thận trọng"; SSI Index 49 | chưa có số | – | Lưu ý rủi ro tiến độ dự án và dòng tiền |
| Rồng Việt (VDSC), "Triển vọng đầu tư 2H2026" (PDF) | 07/2026 | không có | không có | – | DIG bị loại khỏi danh sách 23 mã đủ điều kiện vào rổ FTSE (cập nhật 05/2026) vì free-float, thanh khoản, room ngoại |
| BSC, "Insight Outlook H2/2026" (PDF) | 07/2026 | không có | không có | – | DIG từng nằm trong 32 mã FAQ v1.1 của FTSE |
- Tổng hợp: 0 Mua, 0 Trung lập, 0 Bán; 1 bản "Khác" (DSC) và 1 đánh giá Kém khả quan (SSI). Không có giá mục tiêu nào, không có chuỗi nâng/hạ.
- Cảnh báo: bản DSC đã gần 2 năm tuổi. Không có dự phóng lợi nhuận 2026 để đối chiếu. ai_news không có bản tóm tắt luận điểm CTCK nào cho DIG.
- Ghi chú: nhãn khuyến nghị trên Widata đã chuẩn hóa (Mua gồm cả Khả quan, Tích lũy).
So sánh trong ngành (4 quý đến Q3/2026; P/E, P/B ngày 30/10/2026)
| Mã | ROE | LNST công ty mẹ 4 quý yoy | Nợ phải trả/VCSH | P/E | P/B |
|---|---|---|---|---|---|
| DIG | 6,3% | +79,8% | 0,95 | 13,1 | 0,80 |
| DXG | 1,7% | –70,1% | 0,95 | 111,8 | 0,90 |
| KDH | 10,1% | +77,8% | 1,15 | 10,2 | 0,92 |
| NLG | 4,6% | –44,4% | 0,71 | 22,4 | 0,84 |
| PDR | 4,4% | +164,7% | 2,03 | 21,0 | 0,92 |
| CEO (Q2/2026) | 4,0% | –4,8% | 0,63 | 34,6 | 1,06 |
DIG có P/B thấp nhất nhóm (0,80 lần) và ROE đứng thứ 2 sau KDH. Nhưng mức tăng 79,8% và P/E 13,1 lần đều nhờ quý 4/2025 lãi đột biến (~404 tỷ); xu hướng hiện tại đang đi xuống. Khi quý 4/2025 rơi khỏi cách tính 4 quý, P/E sẽ tăng mạnh nếu quý 4/2026 không bù lại.
Phân tích kỹ thuật (giá 30/10/2026: 9.550 đồng)
- Xu hướng: giảm trung hạn, đang tích lũy vùng đáy. MA20 ~9.620 (giá thấp hơn 0,7%), MA50 ~9.910 (–3,6%), MA200 ~12.090 (–21%).
- RSI14 ~43,6: trung tính, hơi yếu.
- 1 năm: giảm 52,4%. Đỉnh 52 tuần 20.140 (17/11/2025), đáy 9.020 (05/10/2026).
- Khối lượng 30/10: 5,29 triệu CP, xấp xỉ trung bình 20 phiên; giảm 2,5% nhưng không có lực bán đột biến.
- 30 phiên: khối ngoại mua ròng 2,5 tỷ, tự doanh mua ròng 0,4 tỷ — không đáng kể.
- Hỗ trợ: 9.300 (đáy đầu tháng 10) → 9.020 (đáy 52 tuần). Kháng cự: 9.900–10.000 (MA50) → 10.150–10.250 (đỉnh 21–23/10) → 10.900 (đỉnh 26/8).
- Người đang cầm: giữ khi giá còn trên 9.020. Đóng cửa dưới 9.000 kèm khối lượng lớn thì cân nhắc giảm tỷ trọng; hồi lên 10.150–10.250 mà khối lượng yếu là vùng có thể hạ tỷ trọng.
- Người chưa có: quan sát 9.000–9.300. Chỉ xem xét khi giá vượt và giữ được trên MA50 (~10.000) với khối lượng trên trung bình, hoặc khi có báo cáo Chủ tịch đã mua xong như đăng ký.
- Đây là kịch bản kỹ thuật tham khảo, không phải khuyến nghị cá nhân.
Triển vọng và câu chuyện sắp tới
- Kế hoạch 2026: doanh thu 3.000 tỷ, LNTT 600 tỷ, LNST 480 tỷ. Sau 9T đạt 49,9% doanh thu, 39,1% LNTT, 43,8% LNST (theo công ty: LNTT 241,85 tỷ, đạt 40,3%). Vốn đầu tư dự kiến cả năm 4.371,5 tỷ.
- Động lực: Vũng Tàu Center Point, Vị Thanh, Nam Vĩnh Yên; khoảng 5.372 tỷ tiền mặt và tiền gửi; lãi suất huy động vừa giảm 0,5 điểm % trong tháng 10.
- Thu gọn bộ máy: đóng chi nhánh DIC Him Lam, chi nhánh Tây Ninh và khách sạn DIC Star Landmark Vũng Tàu.
- Sự kiện: cổ tức cổ phiếu 6% (GDKHQ 08/09/2026), 47,76 triệu CP mới giao dịch từ 13/10. Hạn giao dịch nội bộ đã đăng ký: Chủ tịch đến 10/11, vợ Tổng giám đốc đến 13/11. BCTC năm 2026 dự kiến quý 1/2027.
- Giao dịch nội bộ 6 tháng (nguồn SSI): Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường bán ~18,8 triệu CP (25/05–30/07/2026), sở hữu từ 5,77% xuống 3,41%; mẹ Chủ tịch bán ~5,2 triệu CP; Phó Chủ tịch Nguyễn Thị Thanh Huyền bán ~5,2 triệu CP. Đảo chiều: 06/10 Chủ tịch đăng ký mua 5 triệu CP; 08/10 vợ Tổng giám đốc đăng ký mua 1 triệu CP. Kết quả: chưa có số.
Rủi ro
- Quý 4 cần LNTT gấp gần 4 lần quý 3 mới đạt kế hoạch: rủi ro hụt kế hoạch cao.
- Lợi nhuận 9 tháng phụ thuộc thu nhập tài chính và liên doanh liên kết; kinh doanh chính giảm 74%.
- Phải thu khác 4.585 tỷ và phải trả khác 4.993 tỷ chưa rõ bản chất; nếu phải thu khó đòi sẽ phải trích dự phòng.
- Người mua trả trước giảm: doanh thu bàn giao các kỳ tới thiếu nguồn.
- Rủi ro tiến độ, pháp lý dự án (SSI Research cũng lưu ý).
- Lãnh đạo bán ròng lượng lớn tháng 5–7; lượng đăng ký mua tháng 10 chưa chắc thực hiện hết.
- Bị loại khỏi danh sách đủ điều kiện FTSE (VDSC): dòng vốn ngoại thụ động khó vào.
- Tín dụng chậm lại có thể làm thị trường BĐS hồi phục chậm.
Nguồn
Dữ liệu
- Widata — giá eod_adjust, index_eod, eod_root_put, khối ngoại và tự doanh, BCTC (fs_nonfin, fs_bank), ratio_*, co_reports, co_plans, co_events, co_insider, co_holders, giá hàng hóa, vĩ mô, ai_news, exchange_news.
- SSI Research — khuyến nghị và nhận định SSI100 (cập nhật hằng ngày), lãi suất ngân hàng, sự kiện doanh nghiệp.
CBTT trên HOSE
Báo chí